Городская служба заселения
Ваш город:
Мобильная версия сайта
Войти
+7 (3852) 609-100
В меню
Страховые депозиты: обезопасить себя от квартирантов
Страховые депозиты сегодня очень широко используются при аренде жилья. Суть заключается в том, что при заключении договора арендатор выплачивает арендодателю определенную сумму, которая рассматривается в качестве обеспечения возмещения возможного ущерба имуществу и исполнения обязательств по оплате аренды. Если на протяжении всего срока аренды оплата производилась аккуратно, а имущество осталось неповрежденным, эта сумма возвращается арендатору или же принимается в качестве оплаты за последний месяц аренды.
Законодательные противоречия
В действующем законодательстве нашей страны (п.1 ст. 329 ГК РФ) предусмотрено обеспечение исполнения обязательств через выплату залога, неустойки, удержание имущества, поручительство и другие способы. Страховой депозит, по сути, является именно одним из таких способов.
Однако официально такого понятия в законах не существует, что вносит определенную путаницу при возникновении споров, но, при этом, предоставляет относительную свободу сторонам для использования этого инструмента.
На практике чаще всего споры возникают при досрочном расторжении договора аренды. Собственник настаивает на удержании депозита, арендатор – на его возврате, так как возместить ущерб эта сумма все равно не сможет. Выход из этого один: прописать в договоре конкретные ситуации, при которых может быть использован страховой депозит.
Эксперты рекомендуют не засчитывать страховой депозит в качестве оплаты съемного жилья за последний месяц, так как это может повлечь за собой дополнительные проблемы, связанные с невозможностью защиты интересов собственника.
Спорная ситуация нередко возникает и в отношении налогообложения. Облагать депозит НДФЛ или нет – единого мнения по этому вопросу не существует, хотя залог не является доходом согласно формулировкам ст. 208 и 209 НК РФ. Отсутствует на сегодняшний день и решение вопроса об уплате НДС с суммы депозита.
Естественный износ и не очень
Одним из самых весомых оснований для удержания страхового депозита на первый взгляд является повреждение имущества или же самого объекта недвижимости. Но то, что кажется простым, при ближайшем рассмотрении оказывается не таким очевидным. Например, есть такое понятие, как естественный износ имущества: невозможно сохранить квартиру в полностью идеальном состоянии после двух-трех лет постоянного проживания, даже если вести себя очень аккуратно. Естественно, прописать абсолютно все возможные ситуации, при которых износ будет выбиваться за рамки естественного, просто не реально.
Есть и еще один нюанс: далеко не всегда квартиры сдаются в идеальном состоянии. На плитке в ванной есть сколы, диван немного потертый, на обоях в коридоре виднеется пятно… Однако когда наступит момент возвращения депозита, хозяин квартиры может сделать вид, что ничего этого не было. Застраховаться от подобной ситуации можно, если на этапе заключения договора сделать фотографии имеющихся недостатков, а также, по возможности, прописать их в приложении к договору, например, вместе с перечнем мебели и техники, которую планируется застраховать при помощи депозита.
Спорная ситуация может возникнуть и в отношении способа возмещения ущерба. Например, при появлении трудноудаляемого пятна на дорогом ковре арендатор может предложить оплатить химчистку, в то время как владелец – потребовать приобретения нового ковра. И при этом сложно сказать, кто из них неправ.
Оправдан ли страховой депозит
Многие арендаторы в один голос утверждают, что практику уплаты страхового депозита давно следует упразднить: сумма месячной аренды все равно в ряде случаев не покроет возможный ущерб, а необходимость оплачивать сразу три месячных стоимости при заключении договора существенно бьет по карману. Но с точки зрения человека, который сдает жилье, это не совсем так.
Стоимость однокомнатной квартиры сегодня начинается от 1,5 миллионов рублей. Прибавим к этому отделку, мебель, сантехнику, бытовую технику. Получается вполне внушительная сумма. Гарантировать, что все это после арендатора останется в первозданном виде, не может никто. Конечно, депозит действительно не может покрыть возможные расходы, зато имеет чисто психологический эффект: человек, внесший залог, скорее всего, будет вести себя более аккуратно.
Кроме того, страховой депозит может покрыть расходы, если квартиранты не оплатили коммунальные платежи. Как правило, арендаторы оплачивают потребление воды и электроэнергии по счетчикам, а также телефон и интернет. Депозита при этом полностью хватает для того, чтобы расплатиться за подобные долги, если, конечно, квартиранты не имели привычки созваниваться каждый день с родней из Америки.
Некоторые арендодатели отсекают потенциальных недобросовестных квартиросъемщиков еще одним способом: внесением депозита, который существенно превышает стоимость месячной аренды. Такая тенденция более характерна для сегмента элитного жилья, где размер депозита может доходить до 300%. Арендаторы, однако, не жалуются, так как элитную недвижимость обычно снимают люди с хорошим достатком.
В сегменте эконом-класса в отдельных случаях можно договориться на депозит ниже арендной платы, например, если квартира сдается практически без мебели и техники, но, как правило, ситуации, при которых владелец жилья соглашается на сдачу жилья без залогового взноса, сегодня практически не встречаются. Максимум, на что можно рассчитывать – это выплата депозита в рассрочку, то есть, сумма делится на несколько равных частей, которые вносятся вместе с предоплатой за следующий месяц. Обычно рассрочка предоставляется на 2-3 месяца.
Единственным исключением может быть ситуация, когда арендодатель сдает комнату в квартире, где проживает сам: в таком случае он может самостоятельно следить за сохранностью имущества.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что страховой депозит является единственной гарантией того, что сдача жилья в аренду пройдет без дополнительных неприятностей. Его использование в условиях российского рынка видится не просто оправданной, но и необходимой мерой.
2013-2016 arenDoms.
Яндекс.Метрика
Задать вопрос
+7
Заказать звонок
+7
Отправляйте отчет об ошибке с той страницы, где у вас возникла проблема
Задать вопрос